كنت اقود سيارتى ذات يوم فى شارع الكربة بمصر الجديدة (لم اكن اقود السيارة فعلياً، وانما جالسة بداخلها انتظر مع غيري ان نتحرك ولو بوصة واحدة للأمام!) لاحظت ان مبنى صغير آخر قد تم هدمه ووضع لافتة تحمل صورة برج شاهق سيبنى مكانه، وتبشرنا بأن هناك نحو مائتى سيارة اخرى سوف تشاركنا الطريق قريباً… كيف، لا ادرى، إلا إذا اصبحت شوارعنا متعددة الطوابق.

ان الحى الذى طالما سكنته واحببته تختفى معالمه امام عينى يوماً بعد يوم. الأمر الذى يحزننى كثيراً، حتى حي المعادى هو الآخر، يبدو انة فى طريقه لمواحهة نفس المصير الذى اصبح يهدد معظم احياء القاهرة التى يرجع تاريخها للقرن التاسع عشر واوائل االقرن العشرين مثل حي الضاهر وحي العباسية.

وما يدعو للسخرية حقاً انه بينما استمرت موجة هدم المبانى القديمة فى حي مصر الجديدة والمعادى تجرى على قدم وساق طوال العامين الماضيين، اصبح هذه الأيام موضوع صيانة وتجديد عقارات القاهرة الخديوية هو حديث الساعة ومحط انظار واهتمام الجميع. فقد قرأنا عن عقد مسابقات لإعادة تخطيط ميدان الأوبرا وميدان الخازندار وعن تحويل هذا الشارع للمشاة او طلاء ذلك المبنى لإعادته لرونقه القديم، وسمعنا وعوداً بإستعادة مجد القاهرة الإسماعيلية (نسبةً لمؤسسها الخديو اسماعيل) وعودة عهدها الذهبى والزمن الجميل.

فهل يستطيعون ذلك؟ لقد قررت ان ابحث عن الإجابة بنفسى.

الخلفية القانونية 

ان عمر المبانى التاريخية فى مناطق مصر الجديدة والمعادى ووسط البلد لايتجاوز معظمها المائة عام، ومن ثم لا تعتبر آثاراً من الناحية القانونية، وبالتالى فهى لا تخضع للمجلس الأعلى للآثار وانما تدخل تحت مسؤلية المحافظة والمحليات ويتم تصنيفها كمبانى ذات طراز معمارى متميز.

حتى عام 2005 كانت تلك المبانى تتمتع بحماية قرار عسكرى ثم تم الغائه طعناً بعدم دستوريته. كان القرار العسكرى يقضى بحبس المالك والمقاول ومسؤول الحى وكل من يشارك فى هدم عقار قديم. وكان احترام وتفعيل ذلك القرار رادعاً كافياَ. 

وعقب الغاء القرار العسكرى تم اصدار القانون 144 لعام 2006 بتكوين لجنة دائمة تتشكل من مندوبين من وزارة الإسكان والمحافظات واكاديميين ويرأسها ممثل لوزارة الثقافة، تكون مهمتها وضع قاعدة بيانات لحصر جميع العقارات ذات الطراز المعمارى المتميز الجديرة حقاً بالحماية.

وبالفعل، قامت اللجنة بوضع قائمة شملت 3000 عقار فى جميع انحاء القاهرة، منهم 400 عقار بوسط البلد ومنطقة عابدين، والقائمة مفتوحة لضم المزيد كما انها مفتوحة ايضاَ لدراسة تظلمات المُلاك المعترضين على اعتبار عقاراتهم ذات طراز فريد ومن ثم ممنوع هدمها. ويتعرض المخالفون للقانون 144(الذى يقضى ايضاً بمنع هدم او اجراء تعديلات على المبانى ذات الطراز المعمارى المتميز) لعقوبة السجن لمدة تتراوح ما بين سنة وخمس سنوات، وغرامة تتراوح بين مائة الف جنية وخمسة مليون جنية، الا اننا بحسبة بسيطة نجد انها ما زالت صفقة رابحة.

وفى عام 2008 صدر قانون آخر، هو قانون التنسيق الحضارى الذى يعني بتسجيل الطراز العمرانى للأحياء بدل من تسجيل عقارات بعينها، كما انة يستلزم ان يتسق طراز العقارات التى يتم بنائها مع الطراز المعمارى المميز للحى الذى تقع فيه.

لم يتم تفعيل قانون التنسيق الحضارى بعد، لكن منطقتى القاهرة الخديوية والقاهرة الإسلامية تعتبران –نظراً لشهرتهما السياحية- على رأس قائمة المناطق التى سيتم تسجيلها، اضافةً الى حى المعادى الذى قاد قاطنوه حملة لتسجيل مبانيه القديمة وحمايته.

الأطراف المعنية

ان السلطات المعنية بحماية المبانى التاريخية بالقاهرة اشبة بشبكة معقدة، فهناك لجنة لهذا وجهاز لذاك وكل قرار او رخصة يتم استصدارها من جهة حكومية مختلفة. وقد قررت ان اتصل بمسؤولين من اكبر ثلاث جهات تهتم بمنطقة وسط البلد: الجهاز القومى للتنسيق الحضارى، محافظة القاهرة وشركة الإسماعيلية للإستثمار العقارى.

اولاً: الجهاز القومى للتنسيق الحضارى

تم تأسيس هذا الجهاز عام 2004 بهدف “اعلاء قيم الجمال فى المناطق الحضرية بمصر”، ولتحقيق ذلك الهدف تم تخويل الجهاز سلطة اتخاذ جميع القرارات الازمة والتوصيات بما يتماشى مع احكام القانون والتشريعات الحالية الى جانب المساعدة فى صياغة اللوائح المنظمة والتفصيلية، وبهذا يعتبر الجهاز القومى للتنسيق الحضارى مسؤولاً عن اعداد قاعدة بيانات للمبانى ذات الطراز المعمارى المتميز فى جميع انحاء الدولة، ومسؤولاً ايضاُ عن وضع القواعد الازمة لحمايتها الى جانب وضع ضوابط لأعمال البناء تضمن التناسق المعمارى وغيرها. ويقول الأستاذ عباس الزعفرانى مدير عام ادارة الدراسات بالجهاز “اننا ندرس حالات فردية ايضاً الى جانب وضعنا للضوابط والقواعد الخاصة بالمناطق الحضرية بشكل عام، والحالات الفردية تقدم لنا بصورة منتظمة ومنها على سبيل المثال فندق كونتينتنال فى ميدان الأوبرا الذى تملكة الهيئة المصرية العامة للسياحة والفنادق، وتريد ترميمه واعادته لسيرته الاولى، وقد لجأوا الينا لمساعدتهم فى تحقيق ذلك. وقد نظمنا ايضاً مسابقات لإعادة تخطيط ميدان الأوبرا وحدائق الأزبكية وميدان رمسيس وغيرها.”

اما المشروع الخاص بتطوير القاهرة الخديوية (فاز بة فريق مشترك مكون من شركتين للهندسة المعمارية احدهما مصرية والأخرى امريكية) فهو يقترح انشاء ساحات انتظار سيارات متعددة الطوابق وتجديد شارع عماد الدين وتحويل الميدان المطل على قصر عابدين الى ساحة احتفالات بين اقتراحات اخرى عديدة.

“اننا لا نهتم بمبانى العصر الخديوي وحدها، فهناك مثلاً خطة لتطوير فندق النيل هيلتون السابق تم عرضها علينا للموافقة وقد طلبنا ان يظل التصميم الجديد متصقاً مع التصميم الأصلى المنتمي للحقبة التى تم بناء الفندق فيها.” وسألت “ولماذا اذاً يتم هدم مبانٍ عمرها يقترب من المائة عام؟” ويجيبنى الزعفرانى قائلاً “الأمر ليس اهمالاً من المحافظة كما يظن البعض، فهناك بعض المُلاك والمستثمرين العقاريين يستخدمون كل الوسائل للضغط على موظفى الحكومة من اجل الحصول على ترخيص هدم… انهم يقاضونهم ويضغطون عليهم حتى يحصلوا منهم على ما يريدون، كما ان هناك وسائل كثيرة يبتدعها الناس للتخلص من عقار قديم يملكونه. ان المحافظة على تلك الثروة العقارية عبء يصعب على الكثيرين تخيله.”

ثانياً: مكتب محافظة القاهرة

اذا كان الجهاز القومى للتنسيق الحضارى يساعد فى وضع القوانين واللوائح ويقدم توصيات ويعترض على المخالفات، الا ان فى نهاية الأمر سلطة التنفيذ الفعلى لتلك القرارات تقع فى يد المحافظات والمحليات ولهذا، قرر محافظ القاهرة تشكيل وحدة سيطلق عليها “مركز حماية تراث القاهرة” سوف يرأسها المهندس المعمارى د.طارق والى الذى يقول “لقد كانت هناك بالفعل عدة جهود غير مترابطة هدفت لحماية القاهرة الإسماعيلية وتوثيق تراثها التاريخى، وستكون مهمتى الأولى هى جمع تلك الجهود معاً، فنحن لا نريد اضاعة الوقت فى تكرار ما قام الأخرون بعمله، وهناك بالفعل مجهودات للتوثيق قام بها مركز توثيق التراث الثقافى والطبيعي ومجهودات من المحافظة نفسها ومن اطراف اخرى، لابد ان يتبادل كل هؤلاء المعلومات ويتشاوروا بشأن الخطط المستقبلية التى سيقوم المركز بتنفيذها. لقد كانت هناك عدة مسابقات لتطوير بعض الميادين والمناطق فى القاهرة الخديوية ونحن نريد تجميع كل تلك الأفكار والخطط للوصول الى خطة عامة ناجحة يتم تطبيقها مع الوقت على كل انحاء العاصمة.”

لا شك ان الحكومة جادة بشأن ترميم مبانى القاهرة التاريخية بشكل عام و”وسط البلد” بشكل خاص، ربما لأنها منطقة تكثر فيها المتاحف والفنادق الكبرى ويرتادها عدد كبير من السائحين. ولكن المعضلة الكبرى هى عدم وجود موارد ومخصصات لتنفيذ المشروعات والمقترحات التى اسفرت عنها كل تلك المسابقات التى سمعنا عنها، فالمحافظة حتى الأن لم تقم سوى بطلاء واجهات المبانى القديمة والإدلاء بتصريحات وردية، اما المبادرات الجدية والترميم الحقيقى فمازلنا ننتظره. كما ان تمويل عمليات الترميم تلك كفيل ان يفرغ خزانة اى محافظة.

ولابد من طرح البدائل والأفكار المبتكرة لإيجاد الحل.

كان انشاء صندوق صيانة العقارات التاريخية والخيديوية عام 2009 احد تلك الأفكار وقد ضم مجلس امناء هذا الصندوق عدة شخصيات مرموقة من القطاعين العام والخاص، وهدف لجمع التبرعات للحفاظ على تلك المناطق. ونظر لكون هذا الصندوق حديث العهد فهو مازال فى مرحلة وضع الخطط ولم يقم بأي انشطة حتى اليوم.

ولم يعد اهتمام القطاع الخاص بهذا الشأن يقتصر على الأعمال الخيرية، فأنهم يرون اليوم الحفاظ على المبانى التاريخية استثماراً مربحاً.

ثالثاً: المستثمرون قادمون

منذ عدة سنوات، عاد صديق مصرى اعرفة الى القاهرة بعد سنوات طويلة من الإغتراب ولشدة حنينة قرر ان يستأجر شقة بعقار بـ”وسط البلد” وبالفعل اتفق مع مستثمر عقارى بقوم بإصلاح وتجهيز الشقق فى المناطق القديمة لجعلها اكثر ملائمة للحباة العصرية مع الحفاظ على العناصر المعمارية والفنية التى تعطى لها طابعها التاريخى الخاص واستأجر منه شقة بها كل تلك العناصر التى تجمع بين الحداثة ووسائل الرفاهية وبين الكلاسيكية وملامح الزمن الجميل. لم يصمد صديقنا سوى ثلاثة اشهر فقط، وغادر الشقة محبطاً بعد ما عاناة من تردى حالة العقار ومرافقه واضطر لإستئجار شقة اخرى حديثة مرافقها جيدة وان كانت فى عقار عبارة عن كتلة اسمنتية كبيرة. 

وعلى الرغم من تلك التجربة الغير مشجعة، تظل فكرة الإستثمار فى العقارات القديمة وتجديد شققها ثم اعادة تأجيرها او بيعها بأسعار مرتفعة، فكرة جيدة، فالعقارات الكلاسيكية فى القاهرة هى بحق كنز لم يفتح بعد، لكن التدهور الذى وصل اليه حال مبانى القاهرة التاريخية اصبح عاماً وشديداً بحيث ان ترميم شقة هنا او هناك لا يعد كافياً لجذب الفئة القادرة على صيانة تلك العقارات للسكنى بتلك المناطق، فهناك عدة مبانى تعانى من تأكل الجدران بسبب تسرب المياة والصرف، وفى نفس الوقت عملت قوانين الإيجارات القديمة التى جمدت الإيجارات عند مبالغ هزيلة على جعل المُلاك يحجمون عن الإنفاق على اعمال الصيانة.

“ان فكرة الإستثمار فى شقة فى عقارقديم ذو طراز معمارى كلاسيكى فكرة صائبة ولكنها ليست كافية.” ويقول كريم الشافعى رئيس مجلس ادارة شركة الإسماعيلية للإستثمار العقارى “لابد ان تتوفر عوامل عديدة اخرى حتى بؤتى هذا النوع من الإستثمارات ثماره ويصبح الأمر مربحاً، وهذا بالضبط ما نريد ان نفعله.”

وقد اثارت شركة الإسماعيلية جدلاً واسعاً على مدار العام الماضى عندما بدأت تشترى المبنى تلو الآخر فى “وسط البلد” فى تكتم ودون اثارة ضجيج قد يتسبب فى حدوث ارتفاع متعمد مبالغ فيه فى اسعار الوحدات والعقارات، الأمر الذى اثار عدة تساؤلات وادى الى شن حملة صحفية واعلامية مضادة على الشركة.

تأسست شركة الإسماعيلية عام 2008 برأس مال مصرى خليجى وضمت عدد من كبار رجال الأعمال مثل سميح ساويرس والشيخ سليمان ابا نمى الى جانب بعض المؤسسات المالية مثل شركة اموال الخليج وشركة بلتون ويقدر رأس مال الشركة بـ380 مليون جنية، وقد قامت الشركة بالفعل بشراء عشرين عقار بـ”وسط البلد” وتأمل مضاعفة هذا الرقم خلال العامين المقبلين.

كان النقد الحاد الذى شنته الصحف المحلية ينصب فى المقام الأول حول مصير تلك العقارات التاريخية ومصير سكانها من البسطاء، ويقول الشافعى بنبرة لا تخلو من التهكم “ان بعض الإتهامات التى وجهت الينا غير معقولة بالمرة, اتذكر مثلاً ان احدى الصحف قالت اننا سوف نقوم بتفكيك العقارات تمهيداً لنقلها خارج مصر.”

ويضيف “ومن ناحية اخرى نحن نوجة الدعوة للقاعات الفنية والمراكز الثقافية لعرض انشطتهم فى العقارات التى تملكناها دون مقابل. وشركتنا الآن بصدد تمويل مشروع لتوثيق التراث التاريخى للمنطقة وهناك فعلا ًبعض الباحثين يعكفون الآن على توثيق حكايات وسط البلد فإستثماراتنا تعتمد بشكل كبير على المحافظة على التراث الثقافى والمعمارى للمكان.”

ومع هذا، فسكان منطقة وسط البلد قلقون من هذه التطورات الجديدة خشية ان تلقى بهم فى الشارع. 

وقد اشترت شركة الإسماعيلية وحدات العقارات التى تملكتها عن طريق عرض تعويضات على شاغريها، اما من رفض قبول التعويض واخلاء وحدته فقد ظل محتفظاً بها، فيقول الشافعى “لقد اشترينا حتى الآن عقارات بها 570 وحدة كان عشرون منها فقط مشغولاً والباقى خالى ومغلق. فمع توريث عقود الإيجار يصر ابناء الجيل الأول على الإحتفاظ بالوحدة حتى اذا انتقلوا جميعاً للسكن فى مناطق اخرى مما يعد ظلماً لمُلاّك تلك العقارات. نحن الآن ننوى المطالبة بإسترداد تلك الوحدات المغلقة وهو ليس فقط ما يقره القانون، وانما ما يقره العدل. ومع هذا نحن نتفاوض مع اصحاب الوحدات المغلقة ونعرض عليهم تعويض مناسب.”

ان مسألة تغيير وجه منطقة وسط البلد بشكل كامل ليست مسألة واردة، حيث ان اكثر من نصف العقارات بها مازالت مملوكة لشركات تأمين تابعة للدولة. وتعكف شركة الإسماعيلية حالياً على عمل تخطيط للرقعة التى تضم ممتلكاتها بحيث تشمل مثلاً انشاء جراج آلى متعدد الطوابق بجوار شارع شامبليون كما انهم بصدد البدء فى بعض اعمال الترميم واعادة الإستخدام لعرض تصورهم. 

مصير افضل لقاهرة اسماعيل؟

كلاهما-المسؤولون الحكوميون والمستثمرون- يرى منطقة وسط البلد كإستثمار مربح اذا ما اصبحت يوماً ما اكثر جذباً خاصة للسياحة، وهذه حقيقة لا ننكرها. نعم قد يكون هناك مصير افضل ينتظر “وسط البلد”، ومع هذا فبدون تطبيق القوانين واللوائح الموجودة فعلاً –و”التطبيق” هنا هو كلمة السر- فلن يجدى اى فكر او اى جهد ولن يكون هناك اثر ملموس حقيقي.

ان شركة الإسماعيلية او المستثمر الخاص بوجة عام ليس هم من يجب علينا ان نخشاه، فتسييب المحافظات والمحليات والتضارب والتخبط الذى يعترى تطبيقهم للقوانين واللوائح اجدر بأن يقلقنا. هذا التخبط هو الذى يهدم مصر الجديدة والمعادى وهو نفسة الذى سيظل يهدد القاهرة الإسماعيلية.

ان المستثمر الخاص سيأتى وسيذهب، ولكن القوانين واللوائح هى الباقية، وهى التى يجب ان تكون قاطعة وملزمة وهذا بالتأكيد ما نتمنى جميعا.

نُشر هذا المقال سابقاً في النسخة المطبوعة لمجلة راوي فى العدد ١، ٢٠١٠